4 月23日（水）に名古屋国際会議場にて第7回のリフォームカウンセラー講習会・ハウジングライフプランナー講習会が開催され、14社32名の組合員が受講しました。
ほとんど中部地区の組合員が集まりましたので、実例でどのような仕組みになるかご紹介をさせて頂きます。この講習会で取得できる資格の一つ『ハウジングライフプランナー』という資格はどのようなものなのか？インターネットで賃貸の検索したところ愛知県内で下記のような案件がありましたので、この物件を例にして具体的に説明させて頂きます。
■□スーパー徒歩4分・コンビニ
徒歩3分の戸建て物件□■
築年月 ／1992年1月
沿線・最寄駅 ／ＪＲ中央本線勝川駅
徒歩・バス ／徒歩５分、バス１２分
所在地 ／春日井市朝宮町1丁目
間取り・面積 ／4DK 、82.81m2
賃料・管理費 ／10.5万円
敷金・礼金 ／1ヶ月・2ヶ月
これは一般的な物件です。春日井市というと名古屋市に隣接して、大阪の千里や東京の多摩と並んで日本で二番目に古い高蔵寺ニュータウンがある、県内でも人気のある地区です。上記のような物件だと相場が１０万円ほどになりますでしょうか。
ただこれは賃貸物件です。借り手がいない時期は家賃収入がなく不安定になりますし、売ろうと思っても売れなければ資金化できなかったり、もう戻れなくなるという不安もあります。かといって、もう少し月日が経過すると建物の価値がほとんどなくなってしまいます。
その売り手側に『ハウジングライフプランナー』の資格を取得した組合員が対応させていただくと、この春日井市の物件を一生涯家賃保証をさせていただくことが可能ですという提案ができます。
あくまで目安ですが、貸出家賃がだいたい９万円くらい、保証家賃が７万５０００円くらいで扱われます。一生涯というのは、最初に借り手がつけば、その後借り手が不在となる時期があっても、ずっと上記の保証家賃が貸し手には入ってくるということです。
借りる側にとってもメリットはあります。毎月の家賃が相場より安いことに加え、移住・住み替え機構が仲介するので、３ヶ月分の敷金・礼金も必要ありません。
なぜこのような仕組みが生まれたかというと、国として住宅政策を大きく転換をはかっているからです。
前述の高蔵寺ニュータウンも１９６８年から入居が開始して現在タウン内の高齢化が問題となっていますが、日本国内では、これまでは新築偏重で中古住宅市場が他の国と比べても未成熟でした。その現状を改善するために、春日井市のこの物件のような中古住宅をどんどん市場に流通させようという流れが現在広まりつつあります。
法律的には3年間の定期借家契約を継続するというかたちになりますので、貸し手は自分の家に戻ることも可能で、借り手も最短で３年間で出る可能性はありますが相場よりも家賃は安い、敷金・礼金は不要、出る場合も同じような物件を再度紹介してもらえれば良いわけです。
ただ国の政策となるので、家賃保証をする物件は必ず劣化診断を行うこと、さらに１９８１年以前の物件は耐震診断が必須となります。そして、問題があれば劣化度改善のリフォームや耐震改修を行えば、一生涯家賃保証されるという仕組みになっています。
なぜ木耐協が関わってくるかというと、この仕組みが今年全国規模で展開していくにあたって、全国に組合員がいて、同じ基準で診断が可能で、同じ書式で診断結果が出せて、しっかりと本部でそれらの案件が管理できる団体というと当組合以外になかったからです。
本日、終日講習会を受けた組合員は最後に考査試験を行い、合格基準を満たしていれば『ハウジングライフプランナー』として、これらの提案を本格的に行っていきます。
単なる耐震診断の案内だけでなく、国の政策にあわせて耐震改修が進むような仕組みに関しても、木耐協では協力させていただいております。
※制度の詳細についてはこちらをご覧ください。
（1）高齢者向け返済特例制度
【制度提供】：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）／高齢者住宅財団）
（2）マイホーム借上げ制度
【制度提供】：移住・住みかえ支援機構／高齢者住宅財団
（各リンクをクリックするとそれぞれの制度の説明ページが開きます）
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各種制度の利用方法について、実例を交えて説明を行いました。
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